di Vincenzo Pellegrini
Art. 25
Modifica dell’articolo 36 della legge regionale 23 aprile 2004, n. 11 “Norme per il governo del territorio e in materia di paesaggio”
1. Al comma 1 dell’articolo 36 della legge regionale 23 aprile 2004, n. 11, dopo le parole “riqualificazione urbanistica, paesaggistica, architettonica,” sono aggiunte le parole “ energetica, idraulica”.
2. Il comma 3 dell’articolo 36 della legge regionale 23 aprile 2004, n. 11 è sostituito dal seguente:
“3. La demolizione delle opere incongrue, l’eliminazione degli elementi di degrado, o la realizzazione degli interventi di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica, energetica, idraulica e ambientale di cui al comma 1, e gli interventi di riordino delle zone agricole di cui al comma 5 bis, determinano un credito edilizio.”.
3. Il comma 4 dell’articolo 36 della legge regionale 23 aprile 2004, n. 11 è sostituito dal seguente:
“4. Per credito edilizio si intende una capacità edificatoria riconosciuta a seguito della realizzazione degli interventi di cui al comma 3 ovvero a seguito delle compensazioni di cui all’articolo 37. I crediti edilizi sono annotati nel Registro Comunale Elettronico dei Crediti Edilizi (RECRED) di cui all’articolo 17, comma 5, lettera e), e sono liberamente commerciabili. Il PI individua e disciplina gli ambiti in cui è consentito l’utilizzo dei crediti edilizi, mediante l’attribuzione di indici di edificabilità differenziati, ovvero di previsioni edificatorie localizzate, in funzione degli obiettivi di cui al comma 1, ovvero delle compensazioni di cui all’articolo 37, nel rispetto dei parametri e dei limiti di cui all’articolo 13, comma 1, lettera k).”.
4. Dopo il comma 5 dell’articolo 36 della legge regionale 23 aprile 2004, n. 11 è aggiunto il seguente:
“5 bis. Gli interventi di riordino della zona agricola sono finalizzati alla riqualificazione dell’edificato inutilizzato o incongruo esistente, alla riduzione della dispersione insediativa e alla restituzione all’uso agricolo di suoli impermeabilizzati e di aree occupate da insediamenti dismessi. Il piano regolatore comunale individua, nel rispetto dei limiti definiti ai sensi dell’articolo 13, comma 1, lettera f), gli ambiti e le aree da destinare alla rilocalizzazione e alla ricomposizione insediativa di edifici demoliti per le finalità di cui al presente comma, preferibilmente all’interno delle aree di urbanizzazione consolidata di cui all’articolo 13, comma 1, lettera o), nonché le modalità di riconoscimento del credito edilizio. Sono in ogni caso tutelate e valorizzate le testimonianze del territorio agricolo ed incentivati la loro conservazione e il loro recupero ai fini della promozione del turismo rurale.”.
La norma in commento modifica l’art. 36 l.r. n. 11/2004. Come noto l’articolo 36 cit. è una delle norme della legge urbanistica veneta ritenute a suo tempo “rivoluzionarie”, avendo introdotto – prima ancora che vi fosse una corrispondenza a livello nazionale – uno strumento giuridico innovativo per compensare l’eliminazione delle opere incongrue e degli elementi di degrado, in un’ottica (centrale nella l.r. n. 14/2017) di riordino e riqualificazione urbana e ambientale, ossia il “credito edilizio”. Lo strumento del credito edilizio avrebbe dovuto costituire il vero “grimaldello” per forzare la tradizionale urbanistica di espansione a favore di una urbanistica del recupero degli spazi e della qualità urbana; ma a ben vedere, nei 13 anni trascorsi dall’introduzione della norma esso è stato più discusso che realmente applicato per le potenzialità che possedeva e che possiede. L’istituto del “credito edilizio” ha un’indubbia occasione di riscatto con la l.r. n. 14/2017, non tanto per la norma in commento (norma per lo più di aggiustamento e coordinamento), ma perché costituisce ancora il principale strumento di “compensazione” del privato nelle attività di Riqualificazione edilizia e ambientale (art. 5 l.r. n. 14/2017) e di riqualificazione urbana (art. 6 l.r. n. 14/2017), interventi abitualmente a “sacrificio” o “sottrazione” di volume per la eliminazione di opere incongrue e elementi di degrado. La legge regionale n. 14/20017, non diversamente da quanto accadde con l’entrata in vigore della l.r. n. 11/2004, affida dunque al credito edilizio il ruolo di garantire appetibilità e sostenibilità economica al recupero degli spazi e al miglioramento della qualità urbana, ove sottolinea (all’art. 5 cit.) che il PI “definisce le misure e gli interventi finalizzati al ripristino al recupero e alla riqualificazione nelle aree occupate dalle opere di cui al comma 1 e prevede misure di agevolazione che possono comprendere il riconoscimento di crediti edilizi per il recupero di potenzialità edificatoria negli ambiti di urbanizzazione consolidata (…). Le demolizioni devono prevedere l’eventuale delocalizzazione delle relative volumetrie in area o aree diverse, salvo eccezioni motivate e prestazioni di adeguate garanzie” oppure (art. 6 c. 3 cit.) ove ribadisce che “il P.I. può prevedere il riconoscimento di crediti edilizi per il recupero di potenzialità edificatoria negli ambiti di urbanizzazione consolidata (…)”. Nessuna reale novità rispetto a quanto già consentito e previsto dalla l.r. n. 11/2004, ma certamente il “credito edilizio” acquista una nuova centralità nel contesto di una normativa mirata alla limitazione dell’uso del suolo e alla rinaturalizzazione del suolo impropriamente occupato.
Veniamo all’analisi delle modifiche introdotte dall’art. 25 della legge regionale 29 maggio 2017 n. 14, per il vero non determinanti. La norma in commento riprende anzitutto la definizione di credito edilizio, introducendo solo alcune modeste precisazioni al precedente testo dell’art. 36 della l.r. n. 11/2004. Il comma 1, nell’integrare l’art. 36 co. 1 della testé citata legge regionale, interviene sulla definizione del campo di applicazione del credito edilizio, aggiungendo, tra gli obbiettivi degli interventi di riqualificazione programmabili nel contesto del PAT e compensabili anche mediante l’attribuzione di crediti edilizi, anche quelli di riqualificazione “energetica, idraulica”. Trattasi di una precisazione che, pur potendosi a livello teorico ritenere già inclusa nel concetto di riqualificazione urbanistica e architettonica e quindi consentita in via interpretativa, intende all’evidenza sottolineare in termini espressi e incontestabili che il diritto di credito edilizio non si deve considerare esclusivamente come forma di compensazione della contestuale riduzione dei volumi incongrui esistenti, bensì quale misura premiale di carattere generale nel contesto degli obbiettivi di riqualificazione degli edifici e del territorio, sottolineando al contempo la forte attualità del bisogno di interventi mirati anche in via esclusiva alla messa in sicurezza idraulica e al miglioramento dell’efficienza energetica delle costruzioni (e non solo). La disposizione in commento, poi, al comma 3, sostituendo il comma 4 dell’art. 36 l.r. n. 11/04, introduce alcune precisazioni alla definizione di credito edilizio: da un lato, identifica il diritto di credito edilizio non più, come la precedente lettera dell’art. 36 cit., con “una quantità di volumetria” bensì con “una capacità edificatoria”, che può dunque essere espressa con diverse unità di misura (come ad esempio la superficie utile), con ciò intendendo dare libertà nel quantificare il diritto di credito edilizio con riferimento all’unità di misura più consona alla destinazione d’uso; dall’altro lato, sempre in una apparente ottica di mero chiarimento, accanto alla previsione secondo cui il PI individua e disciplina gli ambiti in cui è consentito l’utilizzo dei crediti edilizi “mediante l’attribuzione di indici di edificabilità differenziati” aggiunge “ovvero di previsioni edificatorie localizzate”, con ciò chiarendo che il diritto di credito edilizio può essere anche posto a servizio di specifiche opere ed interventi di riqualificazione (si pensi, ad esempio, agli interventi di nuova edificazione individuati nell’ambito del PI secondo la procedura di cui all’art. 17, co 4bis, lett. b) l.r. n. 11/2004).
La norma in commento aggiunge poi un ulteriore comma alla legge urbanistica regionale, ossia il comma 5 bis, dedicato esclusivamente agli interventi di riordino della zona agricola, alle finalità di tali interventi e alla compensabilità mediante attribuzione di crediti edilizi. La possibilità di utilizzo dell’istituto del credito edilizio anche in zona agricola non è una novità, essendo già consentito dal testo di legge previgente che non contemplava limitazioni in relazione alla destinazione di zona. La norma ha tuttavia introdotto una esplicitazione delle finalità, nella prima parte, ed ha sottolineato, nella seconda parte, la preferenza attribuita alle aree di urbanizzazione consolidata per il cd. “atterraggio” della capacità edificatoria prodotta da demolizioni di edifici inutilizzati o incongrui esistenti. La modifica additiva della norma è all’evidenza in linea con i principi sottesi alla legge regionale n. 14/2017, tra i quali all’art. 3 c. 3 è incluso espressamente (lett. c) il recupero e la valorizzazione del terreno agricolo nonché (lett. d) il miglioramento della sicurezza idraulica anche favorendo la demolizione dei manufatti che vi insistono, con restituzione del sedime e delle pertinenze a superficie naturale e ove possibile agli usi agricoli e forestali “disciplinando l’eventuale riutilizzo, totale o parziale, della volumetria o della superficie, dei manufatti demoliti negli ambiti di urbanizzazione consolidata o in aree allo scopo individuate nel PI”.
Sia nella nuova lettera del comma 4 dell’art. 36, introdotta dall’articolo in commento, sia nel testo del comma 5 bis aggiunto al medesimo 36, è poi contenuto il riferimento all’art. 13, c. 1 lett. k), inteso a sottolineare come anche l’attribuzione dei crediti edilizi debba avvenire nel rispetto dei parametri di dimensionamento fissati dal PAT anche nel rispetto della legge sul contenimento del consumo del suolo.